■住宅を連帯債務の借入金で購入について

今回は、マイホームを夫婦の連帯債務の住宅ローンで購入した場合について検討します。

▽事例

次の事例について、住宅ローン控除の対象になる借入金の計算方法についてみていきます。

●夫婦で2分の1ずつの共有にしている住宅と敷地の購入額は5,000万円
●夫と妻で6：4の割合で負担した頭金は500万円
●夫と妻で6：4の割合で負担した夫婦の連帯債務である住宅ローンは4,500万円

▽検討

連帯債務の借入金の場合には、その負担が当事者間の内部的契約によってどのように決められているかによって、住宅ローン控除の対象になる金額も変わってきます。

ですから、事例のように夫と妻で6：4の割合で負担するという約束をしていた場合は、夫が負担すべき借入金の額は2,700万円（4,500万円の60％）になりますが、夫が自分の住宅の持分を取得するための借入金として負担すべき額は、そのうち2,250万円（4,500万円×50％）のみなので、夫の住宅ローン控除の対象になる借入金は2,250万円ということになります。

では、ここで上記の差額の450万円（2,700万円−2,250万円）は何なのかということになりますが、これは、妻の住宅の持分の取得のために夫が妻に代わりに負担する夫の借入金ということになるのです。

また、妻の方はといいますと、450万円は夫が代わりに負担しますので、自分の住宅の持分を取得するために実質的に負担する借入金は1,800万円（2,250万円−450万円）のみになります。これにより妻は、夫からの受贈金450万円と自己の借入金1,800万円との合計額2,250万円を自己の住宅の持分の取得資金に充てたことになります。

■誰も居住しなくなってから再居住した場合の住宅ローン控除の再適用について

今回は、本人だけでなく誰も住まなくなってしまった住宅に、将来再居住した際に住宅ローン控除の再適用が受けられるのかどうかについて検討します。

具体的には次のような事例が考えられます。
●昨年9月の転勤命令で住宅の所有者である夫が単身赴任で転居した。
●本年家族も夫の転居先に転居し住宅には誰も住まないことになった。
●将来、この住宅に再居住する予定である。

まず、住宅ローン控除の再適用を受けられる理由としては、勤務先からの転勤命令に伴う転居等によって住宅を居住用に使用しなくなったことで、住宅ローン控除の適用を受けることができなくなったことなどがあります。

また、住宅ローン控除を受けるためには、住宅の所有者が控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住用に使用している必要があります。

しかしながら、その例外として、住宅の所有者が転勤、転地療養その他のやむを得ない事情によって、配偶者・扶養親族その他その人と生計をともにする親族と日常の起居をともにしていない場合において、住宅にこれらの親族が入居し、そのやむを得ない事情が解消した後はその人が共にその住宅に居住することになると認められるときは、その住宅の所有者が居住用に使用したものとして取り扱うことが認められています。

事例の場合は、確かに夫は住宅を引き続き居住用には使用していませんが、昨年の12月31日まで家族が引き続き居住しているので、住宅ローン控除が受けられるということになります。

▽では、将来住宅に再居住した場合には住宅ロー控除の再適用が受けられるのか？

以下のような場合には、住宅ローン控除の再適用については、その親族が転居した日を住宅の所有者が居住用に使用しなくなった日として取り扱うことになっていますので、事例のような場合でも、他の要件を満たしていれば、将来、その住宅に再居住した際に住宅ローン控除の再適用が受けられることになります。

『住宅の所有者が、勤務先からの転勤命令に伴う転居その他これに準ずるやむを得ない事由に基因して住宅に居住しなくなった後も、引き続き配偶者、扶養親族その他その人と生計をともにする親族がその住宅に居住している場合において、その後その親族が住宅の所有者の転居先へ転居したとき』

ちなみにその際の手続きですが、親族が転居する日までに住宅の所在地の所轄税務署長に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」（税務署にあります）を提出するようにしてください。